Приобретение недвижимости в солнечной Австралии

16Есть мнение, что в Австралии проживают самые счастливые и улыбчивые люди в мире, возможно, это обусловлено местным климатом или низким уровнем инфляции, но то, что там вечное лето, действительно правда. Данный вариант более экзотичен, чем покупка недвижимости в Монако, но вполне приземлим для наших граждан.

Немало соотечественников хотело бы иметь в Австралии собственную жилую недвижимость, для временного или постоянного проживания, хотя информации в отечественных русскоязычных источниках информации мало. Данная статья поможет сформировать потенциальному покупателю австралийской недвижимости план действий.

На сегодня рынок жилой недвижимости насыщен различными предложениями. Речь идет о всевозможном австралийском жилье, начиная от бюджетных студий и заканчивая эксклюзивными проектами, стоимость которых десятки, сотни миллионов долларов. Невероятно популярны частные дома, средняя стоимость дома в Австралии, имеющего площадь 200 квадратных метров, в районе 500000 долларов. Средняя стоимость апартаментов около 350000 долларов, данный вид австралийской недвижимости довольно популярен среди иностранных покупателей.

Цены на австралийскую жилую недвижимость стабильны, довольно демократичны, хотя не слишком доступны. В таких городах, как Мельбурн, Сидней, Брисбан и Перт недвижимость самая дорогая в Австралии, обусловлено это популярностью данных городов, их развитой экономической, социальной инфраструктурой, то есть для жизни они наиболее приспособлены. На текущее время средняя стоимость квадратного метра жилья на этом континенте составляет 3000 долларов, естественно речь идет о крупных городах, разбросанных по побережью. Сказываются на стоимости недвижимости различные факторы, например география дислокации объекта, то есть чем ближе от жилья до крупного города, моря, тем дороже. Такие факторы, как близость к природе, мало учитываются в цене, а вот наличие в окрестности работы, элементов социальной инфраструктуры находят отображения на стоимости местной недвижимости. Наиболее дорогая недвижимость в деловом Сиднее и на побережье знаменитого австралийского курорта «Золотой берег», за последние годы ставшего популярным местом отдыха для состоятельных иностранцев. За те же деньги можно, естественно купить дом на лазурном берегу Франции, цены примерно на недвижимость находятся одном уровне.

Наиболее высокие температуры воздуха в Австралии фиксируются в декабре, январе, а наименьшие значения термометра в летние месяцы, то есть все наоборот, хотя по сути той зимы, к которой мы привыкли, там не бывает. Термометр редко показывает ниже 14 градусов выше нуля, средняя температур в период похолодания (местная зима) 21 градус Цельсия.

Законодательство дает право иностранным гражданам покупать недвижимость на этапе строительства, сданные в эксплуатацию объекты, где ранее еще никто не жил, то есть недвижимость первичного рынка. Иностранец имеет право приобрести в Австралии земельный участок под застройку, правда в этом случае владелец обязан начать строительство в течение года. Законодательство позволяет иностранцам покупать старые нежилые объекты недвижимости под снос, с целью возведения там нового объекта, большей площади.
В Австралии сделки купли-продажи в сфере недвижимости, где в качестве покупателя выступают иностранцы, рассматриваются специальным органом FIRB (наблюдательный инвестиционный совет). FIRB занимается выдачей разрешений на проведение такого рода сделок, на основании заявления, прочих документов. Заявления рассматривается данным органом 4-6 недель, хотя обычно сами застройщики занимаются получением данных разрешительных документов. По закону иностранцам может быть продано не более 50% квартир в строящемся здании, та же ситуации с малоэтажными зданиями. Процедура имеет много общего с такой операцией, как продажа готового бизнеса резиденту другого государства.

С куплей-продажей вторичной недвижимости ситуации в Австралии немного иная, иностранец может стать владельцем такой недвижимости, если имеет долгосрочную действительную визу, правда по истечению срока действия визы недвижимость должна быть продана. Нарушение данного правила может привести к депортации, применению к нарушителю других особых мер.
Законодательство запрещает сдачу приобретенного объекта недвижимости в аренду, недвижимость может использоваться ее владельцем исключительно для проживания. Стоит заметить, что классически вторичное жилье реализуется посредством агентств недвижимости, которые в стоимость объекта включают свои комиссионные за посреднические услуги. Обычно комиссия посредника 2-4% от стоимости объекта. Комиссия изымается формально с продавца, хотя на практики ее платит покупатель жилья. Несмотря на все цены в Австралии на вторичное жилье намного ниже, чем на новостройки, в среднем ниже на 25-40%.

Сама процедура покупки гражданином другого государства первичной недвижимости в Австралии довольно не сложная, необходимо внести 10% первоначальный депозит, а после провести сделку купли-продажи по одной из двух возможных схем. Первая схема предполагает проведение сделки дистанционно, то есть без выезда в Австралию. Иностранец-покупатель через интернет подбирает интересующее его жилье, связывается с предприятием-застройщиком, заключает контракт, перечисляет на счет данной компании 1—2% от стоимости объекта. Между прочим, по схожей схеме работают известные строительные компании во Франции, США или Канаде. Далее дела ведутся через уполномоченных юристов, представляющих интересы обеих сторон. Специализирующегося на таких делах австралийского юриста иностранец может найти через специализируемые онлайн ресурсы, например форумы, рейтинговые сайты.

Покупатель недвижимости в последующем на счет предприятия застройщика перечисляет еще 8-9% от стоимости приобретаемой недвижимости. Остававшиеся 90% стоимости жилья вносятся на счет предприятия застройщика по факту ввода здания в эксплуатацию, стопроцентного завершения строительных работ. Покупатель имеет право переуступить право собственности на находящийся в стадии строительства объект, уплатив в государственную казну пеню в размере 2-3% от стоимости объекта. В случае, если покупатель на момент сдачи жилья в эксплуатации не внес 90% окончательный взнос, нарушает контракт, он лишается первоначального взноса.

В случае, если покупатель-иностранец желает лично осмотреть перед покупкой заинтересовавшую его недвижимость, тогда тому необходимо получить визу, внести первоначальный 1% взнос, далее процедура приобретения жилья та же. При поиске недвижимости стоит обратить внимание на такой пункт, как наличие у застройщика разрешения FIRB, лицензии на работу у агентства недвижимости в данном регионе Австралии. С помощью местного риелтора проще и легче найти соответствующий индивидуальным требованиям объект, чем самостоятельно, посредством онлайн ресурсов. Агент поможет организовать его осмотр, оформить сделку. Сервис обойдется в 1-2% от стоимости объекта, для заключения контракта с риэлтерской фирмой при себе необходимо иметь паспорт.

Иностранцы, как и граждане Австралии, могут покупать жилье в кредит, правда тогда размер первоначального депозита возрастает до 25-30% от стоимости объекта. Необходимо предъявить документы о доходах. Речь идет о бухгалтерских отчетах предприятия, владельцем которого является покупатель или справки с места его работы, где указан размер его годового оклада. По факту совершения сделки купли-продажи новоявленный собственник австралийской недвижимости получает на руки договор, который подтверждает его права собственности на данное жилье. Нужно отметить, что чем меньше степень готовности объекта недвижимости, тем меньше расходы на его приобретение, а именно государственный налог, гербовые сборы. В результате дополнительные расходы могут составить 10% от стоимости жилья. Нужно отметить, что ипотека во Франции или Германии более доступна для россиян, чем ипотечные программы Австралии.

При приобретении вторичной недвижимости также предусматривается внесение депозита на счет агентства по недвижимости, как свидетельства серьезности намерений. Обычно размер депозита не более 1000 долларов. Покупая недвижимость на вторичном рынке, не нужно упускать возможность сбить цену, то есть поторговаться, многие владельцы австралийской недвижимости идут на значительные уступки. В случае, если продавец жилья не согласен уступить, устраивающая продавца и покупателя цена не определена, контракт считается отклоненным, агентство недвижимости возвращает первоначальный депозит.

День, в который проходит заключение контракта, считается «нулевым днем». Покупатель может в течение 4 дней расторгнуть контракт, уплатив штрафную пеню, размер которой указывается в контракте (0.25% ). В течение семи дней с дня подписания контракта покупатель может провести независимую инспекцию объекта недвижимости, задействовав соответствующего специалиста. Услуги независимого инспектора обойдутся в 300-500 долларов, взамен покупатель получит документ, где будет дана объективная оценка текущего состояния недвижимости. На основании такого заключения покупатель имеет право отказаться от контракта, потребовать продавца устранить за свой счет обнаруженные инспектором дефекты, снизить цену, главное, чтобы данный документ был предоставлен вовремя.

Обычно для способных подтвердить источники своих доходов физических лиц разместить депозит в иностранном банке не составляет труда. В случае если объект недвижимости приобретается на кредитные средства, банк должен дать согласии на сделку купли-продажи, то есть дополнительное финансирование. Финансовая организация проводит собственную инспекцию недвижимости, дабы определить ее реальную стоимость.
Процесс купли-продажи жилья закончен, как только сделка юридически оформлена, полностью проведет взаиморасчет перед продавцом, контракт набрал силу. Срок вступления в полную силу контракта оговаривается, не может превышать два месяца с момента его подписания. Рекомендуется на этот отрезок времени оформить страховку, ведь покупатель 60 дней является только формальным владельцем недвижимости, там не проживает, то есть объект находиться фактически без присмотра. Не помешает страховка, если дело касается первичной недвижимости, сданной в эксплуатацию, но еще не заселенной.

Наши граждане пока что не могут посещать Австралию без наличия разрешения на въезд, то есть визы. Проще всего оформить обычную туристическую визу, позволяющую ее владельцу находиться на «зеленом континенте» три месяца. За этот период можно подобрать объект недвижимости, оформить все документы, то есть решить все вопросы. Претендент на австралийскую визу должен заполнить заявление  (форма 48 R). Необходимо оплатить услуги посольства, предоставить заверенные копии (и оригиналы) таких документов, как загранпаспорт, национальный паспорт, справка с банка, места работы, страховой полис. В случае наличия контракта с предприятием-застройщиком, подтверждающего желание приобрести в Австралии недвижимость, его тоже стоит предъявить в иммиграционный отдел, ведь это подтверждающий цель поездки документ. Получить визу тогда будет проще, процедура займет меньше времени.

Приобретение жилой недвижимости в Австралии не предполагает получение вида на жительства автоматом, то есть если преследуются таковые цели, этим придется заниматься отдельно, хотя наличие жилья существенно упрощает иммиграционную процедуру. В случае, если в планы не входить открытие бизнеса в Австралии, трудоустройство, тогда проще всего оформить годовую многоразовую туристическую визу, дающую право находиться на территории зеленого континента 90 дней подряд, посещать страну несколько раз в году.

В Австралии коммунальные платежи в среднем 300 долларов в месяц, если брать в расчет семью с одним ребенком, напрямую зависят от площади, технических характеристик жилья, его дислокации. Дороже всего обходится электричество и газ. В итоге на жизнь Австралии уходит примерно столько же, сколько стоит жизнь в Париже или другом крупном европейском городе. В ближайшие несколько лет цены на недвижимость в Австралии вряд ли упадут, местное правительство всячески тому будет препятствовать, в его интересах сохранить рынок недвижимости привлекательным для иностранных инвесторов. Рынок жилой недвижимости играет не последнюю роль в экономике этой страны. Удачи!